Urbanisme : florilège (2) par Benoit Fleury

Urbanisme : florilège (2) par Benoit Fleury

1 – PLU

Q – Peut-on construire un abri à chevaux dans une zone classée A d’un PLU ?

Réponse du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie publiée au JO AN, Q. n° 5550, 20 novembre 2012, p. 6771.

 « Non. Les zones U des plans locaux d’urbanisme (PLU) sont destinées à l’habitation et n’ont effectivement pas vocation à accueillir des abris pour chevaux. En ce qui concerne les zones A, l’article R.123-7 du Code de l’urbanisme y autorise les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole.

Les constructions sont agricoles en fonction de leur destination et non en fonction de la qualité ou de la profession du pétitionnaire (Rép. Min. Sénat n° 00598, Journal officiel 23 août 2007, p. 1465).

Le Conseil d’Etat a donc considéré que la construction d’une grange, composée de boxes à chevaux, pouvait être regardée comme une construction à usage agricole au sens des dispositions du PLU, eu égard aux activités d’élevage et d’étalonnage exercées par l’exploitant (CE, 24 juillet 2009, commune de Boeschepe, n° 311337).

En revanche, un particulier, amateur d’équitation à titre de loisirs personnels, ne peut obtenir une autorisation d’urbanisme lui permettant la construction d’abris à chevaux dans une zone classée A d’un PLU, ces abris ne pouvant être considérés comme des constructions nécessaires à l’exploitation agricole.

Néanmoins, depuis la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2012 portant engagement national pour l’environnement, la commune peut, en vertu de l’article L. 123-1-5.14° du Code de l’urbanisme, délimiter dans le règlement du PLU, au sein des zones agricoles, naturelles ou forestières, des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées dans lesquels des constructions peuvent être autorisées, à la condition qu’elles ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, des milieux naturels et des paysages.

Le règlement doit alors préciser les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions.

Une appréciation au cas par cas est bien sûr à chaque fois nécessaire dans la mise en œuvre de cette disposition qui est strictement encadrée ».

2 – Reconstruction à l’identique

Q – Quand la reconstruction à l’identique d’un bâtiment existant est-elle possible ?

Réponse du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie publiée au JO AN, Q. n° 1812, 13 novembre 2012, p. 6474.

« L’article L. 111-3 du code de l’urbanisme permet la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans dès lors qu’il a été régulièrement édifié, sauf si le document d’urbanisme en dispose autrement.

Ces dispositions permettent de reconstruire des bâtiments détruits ou démolis qui, régulièrement construits, ne respectent plus les dispositions d’un document d’urbanisme postérieur.

Les prescriptions du plan local d’urbanisme (PLU) en cause n’interdisent pas explicitement la reconstruction à l’identique en cas de destruction ou de démolition. Elles permettent, en outre, l’extension mesurée des constructions existantes. Il se déduit des termes du PLU que la reconstruction à l’identique intégrant l’extension mesurée est possible dans le cadre d’une même demande de permis de construire ».

Urbanisme : florilège (1) par Benoit Fleury

Urbanisme : florilège (1) par Benoit Fleury

1 – Publication à la conservation des hypothèques

Q – Le jugement fixant le montant des indemnités d’expropriation doit-il être publié à la conservation des hypothèques ?

Réponse du ministère de l’intérieur publiée au JOAN, Q. n° 3094, 13 novembre 2012.

« Non. L’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que : « sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques (…).

L’ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété (article L. 12-1 du code de l’expropriation), celle-ci est soumise à publicité en application du 1° de l’article 28 précité.

L’article R. 12-5-5 du code de l’expropriation prévoit d’ailleurs que « les frais de publicité foncière engagés en application de l’ordonnance sont à la charge de l’expropriant ».

En revanche, le jugement fixant les indemnités d’expropriation n’emportant pas transfert de propriété n’est pas soumis à l’obligation de publicité de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 ».

2 – Plan local d’urbanisme et programme local de l’habitat

Q – Que se passe-t-il lorsque le programme local de l’habitat arrive à échéance avant l’approbation du PLU ?

 
Réponse du Ministère de l’égalité des territoires et du logement publiée au JO Sénat, Q. n° 00135, 15 novembre 2012, p. 2602.

« Les évolutions législatives récentes favorisent l’intégration, à l’échelon intercommunal, des politiques d’urbanisme, d’habitat et de déplacement. Le plan local d’urbanisme (PLU) intercommunal doit désormais comporter, dans sa partie « orientations d’aménagement et de programmation » (OAP), des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements.

En matière d’habitat, ces dispositions tiennent lieu de programme local de l’habitat (PLH). Dans leur rédaction actuelle, ni le Code de la construction et de l’habitation ni le Code de l’urbanisme ne prévoient de dispositions transitoires lorsque les PLH arrivent à échéance avant l’approbation du PLU intercommunal.

Afin d’assurer une continuité dans la mise en œuvre de la politique locale de l’habitat, le gouvernement envisage donc de proposer une disposition législative dans le cadre du projet de loi relatif au logement annoncé pour 2013, laquelle permettrait aux préfets de département d’autoriser la prorogation du PLH dès lors que les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ont engagé l’élaboration d’un document unique, sachant que les EPCI visés par la loi ont jusqu’au 1er janvier 2016 pour approuver un PLU intercommunal conforme aux dispositions de la loi portant engagement national pour l’environnement [1], dite « Grenelle 2 ».

De manière générale, le gouvernement encourage activement les intercommunalités à engager l’élaboration d’un PLU intercommunal. Pour ce faire, il a mis en place un dispositif d’accompagnement. Ainsi, depuis 2010, 69 sites expérimentaux ont bénéficié d’un appui financier à hauteur de 50 000 euros par site destiné à subventionner l’ingénierie nécessaire à l’élaboration de ces nouveaux documents. Cette subvention forfaitaire est reconduite jusqu’en 2016.

Par ailleurs, un dispositif d’accompagnement a été mis en place dès mai 2011 pour apporter un appui méthodologique aux collectivités volontaires. Ce dispositif s’est traduit notamment par la production de supports pédagogiques à destination des élus ainsi que par l’organisation d’une journée d’échanges le 16 mars 2012 au cours de laquelle un « club métier » dédié aux PLU intercommunaux a été lancé, auquel peuvent participer les EPCI sur la base du volontariat, comme c’est aujourd’hui le cas du Grand Lyon ».

"Ruine" par Benoit Fleury

« Ruine » par Benoit Fleury

1 – Définition de la « Ruine »

Q – Que doit-on entendre juridiquement par le terme « ruine » ?

Réponse du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie publiée au JOAN Q. n° 6239, 20 novembre 2012, p. 6772.

« Une construction ancienne, située en zone naturelle d’un document d’urbanisme n’autorisant que les travaux sur construction existante, sans changement de destination, pourra faire l’objet d’une réhabilitation dès lors que cette construction n’est pas considérée comme une ruine.

Il n’existe pas de définition positive de la ruine, mais la jurisprudence a regardé par exemple comme des travaux portant sur des constructions existantes, des travaux réalisés sur une maison ayant été construite au 19^ème siècle pour servir d’habitation, ayant perdu ses menuiseries extérieures et le plancher de son premier étage mais ayant conservé la totalité de son gros œuvre, sa toiture et ses murs extérieurs (CAA Marseille, 10 déc. 1998, Commune de Carcès, n° 97MA00527).

En revanche, un arrêt de la CAA de Bordeaux, n° 10BX02824, du 6 septembre 2011, définit comme une ruine la construction qui ne comporte qu’un seul mur et des fondations.

Un autre arrêt de la CAA de Bordeaux n° 05BX001811 du 17 décembre 2007 précise que dès lors qu’un cinquième des murs du bâtiment sur lequel porte le projet et la moitié de sa toiture sont détruits, le bâtiment litigieux présente le caractère d’une ruine et ne peut dès lors être regardé comme une construction existante.

Pour apprécier le changement de destination de la construction, la jurisprudence considère qu’il convient de prendre en compte la destination initiale de la construction, ainsi que, le cas échéant, tout changement de destination intervenu ultérieurement.

Le fait qu’une construction soit restée inoccupée pendant une longue période ne la prive pas de la destination qui ressort de ses caractéristiques propres. Tel n’est toutefois pas le cas d’une ruine dont la reconstruction s’apparente à une nouvelle construction ».

2 – Compétence juridictionnelle

Q – Quel juge est compétent en matière de bâtiment menaçant ruine ?

Réponse du ministère de l’intérieur publiée au JOAN Q. n° 3161, 13 novembre 2012, p. 6479.

« La police des bâtiments menaçant ruine est une prérogative du maire et relève des articles L.511-1 à L.511-6 [1] du Code de la construction et de l’habitation.

En cas de péril « ordinaire », il revient au maire de prescrire au propriétaire du bâtiment concerné les mesures nécessaires de réparation ou de démolition dès lors que ce bâtiment n’offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique (article L.511-1).Si le propriétaire n’exécute pas ces prescriptions dans le délai fixé par le maire, ce dernier le met en demeure de les exécuter dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois.

A défaut de réalisation des travaux dans ce délai, le maire, par décision motivée, fait procéder d’office à leur exécution. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés rendue à sa demande (article L.511-2). Dans cette hypothèse, c’est le juge judiciaire statuant en la forme des référés qui est compétent.

En cas de péril « imminent » pour la sécurité publique, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande au tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve le bâtiment concerné la nomination d’un expert. Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité publique. Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office (article L.511-3).

En cas d’urgence et de carence du maire dans l’exercice de ses prérogatives, le juge des référés administratif peut être saisi sur le fondement de l’article L.521-3 [2] du Code de justice administrative pour enjoindre à la commune de prendre les mesures conservatoires afin de faire cesser le péril résultant du bâtiment menaçant ruine ».

Répartition de la CFE par Benoit Fleury

Répartition de la cotisation foncière des entreprises par Benoit Fleury

Q – Comment répartir la nouvelle cotisation foncière des entreprises lorsque les locaux de la société concernée sont établis sur plusieurs communes ?

Réponse du ministère de la Réforme de l’État, décentralisation et fonction publique publiée au JOAN Q n° 4678, 20 novembre 2012, p. 6757.

« En application du III de l’article 1586 octies [1] du Code général des impôts (CGI), lorsqu’un contribuable dispose de locaux ou emploie des salariés exerçant leur activité plus de trois mois dans plusieurs communes, la valeur ajoutée qu’il produit est imposée dans chacune de ces communes et répartie entre elles au prorata, pour le tiers, des valeurs locatives des immobilisations imposées à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, pour les deux tiers, de l’effectif qui y est employé.

Un établissement situé sur plusieurs communes, exploité par un même contribuable, fait l’objet d’autant d’impositions à la CFE que de communes concernées par cet établissement, en fonction de la valeur locative des biens imposés à la CFE situés dans celles-ci. Ces valeurs locatives sont ainsi prises en compte pour la fraction de valeur ajoutée, et partant de CVAE, répartie en fonction des valeurs locatives.

En outre, en application du II de l’article 1586 octies du CGI et dans les conditions décrites au paragraphe 18 de l’instruction administrative [2] publiée le 21 avril 2011 au Bulletin officiel des impôts n° 36 du 14 avril 2011 sous la référence 6 E-3-11, le nombre de salariés employés dans un établissement situé sur le territoire de plusieurs communes est réparti proportionnellement à la valeur locative des biens de cet établissement imposés à la CFE dans ces différentes communes.

L’entreprise procède elle-même sur la déclaration mentionnée au II de l’article 1586 octies du CGI, à la ventilation de l’effectif salarié d’un tel établissement entre ces communes, en fonction des valeurs locatives apparaissant sur les derniers avis de CFE.

En conséquence, et sous réserve des informations portées par l’entreprise sur la déclaration mentionnée au II de l’article 1586 octies, la valeur ajoutée, et par suite la CVAE, afférente à un établissement situé sur le territoire de plusieurs communes est répartie au prorata des valeurs locatives des biens de cet établissement soumis à la CFE afférentes au territoire de chacune de ces communes ».

Attention à l'offre irrégulière par Benoit Fleury

Attention à l’offre irrégulière par Benoit Fleury

Le tribunal administratif de Poitiers a tout récemment eu l’occasion d’attirer l’attention des acheteurs publics sur les conséquences de l’attribution d’un marché à procédure adaptée (MAPA) à un candidat ayant présenté une offre irrégulière (TA Poitiers, ord., 24 septembre 2012, SAS MADEA Concept, n° 1202231).

En matière de MAPA négocié, les pouvoirs adjudicateurs jouissent d’une grande liberté. Ils sont ainsi libres de choisir les candidats avec lesquels ils vont négocier. Toutefois, s’ils ont tout le loisir d’inviter à cette négociation des candidats ayant remis des offres inappropriés, irrégulières ou inacceptables ; il ne saurait être question, au final, d’attribuer le marché à une offre qui demeurerait irrégulière.

C’est bien ce que vient de rappeler avec insistance le juge des référés du tribunal administratif de Poitiers.

1 – Les faits

Par un avis d’appel public à la concurrence du 3 avril 2012, la communauté de communes de l’Ile d’Oléron a lancé une procédure adaptée de consultation en vue de l’attribution d’un marché public de travaux ayant pour objet l’installation et l’aménagement d’un équipement complémentaire des ports de glisse nautiques au sein du parc aquatique « Iléo » situé à Dolus d’Oléron.

Deux société ont candidaté et ont été admises à négocier. Le candidat malheureux a saisi le juge des référés au motif que l’offre retenue serait irrégulière. Le litige portait très précisément sur le délai de garantie pièces et main d’œuvre offert par la société attributaire du marché. Celle-ci proposait en effet une année ; délai non-conforme au point III-C du cahier des charges qui prévoyait « une garanti pièces et main d’œuvre […] supérieure à deux années ».

2 – Une modification substantielle

Le juge poitevin n’a pu que constater cette différence et il en déduit qu’elle a eu pour effet de modifier substantiellement les caractéristiques et les conditions d’exécution du marché telles qu’elles étaient définies dans les documents de la consultation » et, par voie de conséquence, que la communauté de communes de l’Ile d’Oléron avait manqué à ses obligations de mise en concurrence ; un manquement susceptible d’avoir eu « une incidence déterminante sur le choix de l’attributaire du marché litigieux ».

3 – Solution

Conformément aux possibilités qui lui sont offertes et après avoir constaté que l’annulation de la procédure ne porterait pas une atteinte excessive à l’intérêt général ou aux parties, il annule ladite procédure au stade de l’examen des offres et enjoint à la communauté de communes de procéder à un nouvel examen.

La solution ne surprend guère. Elle s’inscrit dans la logique de la jurisprudence du Conseil d’Etat Ministère de la défense et des anciens combattants (CE 30 nov. 2011, n° 353121, Min. Défense : Dr. adm. 2012, comm. 14, note F. Brenet) :

« Considérant, en second lieu, que si les dispositions du III de l’article 53 du Code des marchés publics, qui sont applicables tant aux procédures formalisées qu’aux procédures adaptées, prévoient l’élimination des offres inappropriées, irrégulières et inacceptables avant le classement des autres offres par ordre décroissant, les dispositions de l’article 28 du même code relatives à la procédure adaptée prévoient que le pouvoir adjudicateur peut négocier avec les candidats ayant présenté une offre et que cette négociation peut porter sur tous les éléments de l’offre, notamment sur le prix ; qu’il résulte de ces dispositions que le pouvoir adjudicateur qui, dans le cadre d’une procédure adaptée, décide de recourir à une négociation, peut librement choisir les candidats avec lesquels il souhaite négocier et peut en conséquence, dans le respect du principe d’égalité de traitement entre les candidats, admettre à la négociation les candidats ayant remis des offres inappropriées, irrégulières ou inacceptables et ne pas les éliminer d’emblée ; qu’il doit cependant, à l’issue de la négociation, rejeter sans les classer les offres qui sont demeurées inappropriées, irrégulières ou inacceptables ».

On regrettera simplement ici que l’ordonnance ne précise pas davantage ce qu’il convient d’entendre par « modification substantielle ». On peut imaginer que le fait d’offrir une garantie d’un an au lieu de deux a permis à la société visée de présenter un prix bien inférieur à celui de sa concurrente. Elle présente néanmoins la vertu de rappeler aux pouvoirs adjudicateurs toute l’importance de bien définir le champ de la négociation.

Retrouvez cette chronique sur le blog du Village de la justice ou ici.

4 – Plus d’actualité sur la commande publique

► A propos des critères d’attribution des MAPA ;

► Capacité financière des candidats ;

► Actualité des marchés de prestations juridiques ;

► De la réciprocité dans les marchés publics ;

► Commande publique et doctrine administrative.